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本日は、以前より問題視されている「放置空き家」について今後の政府としての活用促進対策が発表された話題についてご紹介したいと思います。この話題については、昨年の12月にもご紹介しましたので過去の関連記事も是非ご覧下さい！
先日の政府発表で明らかになった内容は、放置された空き家の中で、窓や壁の一部が壊れているといった管理不全の空き家を対象に税優遇を見直すといった内容のものでした。自治体からの改善勧告に対応しない場合に、住宅の固定資産税を減らす特例から外す意向の様です。中心市街地などに限定して建築規制も緩和することで、高齢化で住宅の相続が増えることを見据え、所有者に適切な管理や活用を求めることになりそうです。
今後の日程としては、空き家対策特別措置法改正案を3月上旬にも閣議で決め、今通常国会への提出を目指し早ければ2023年度中に対策を実施に移すとのことです。
無視出来ない問題と化してしまった空き家の数は、国交省によると2018年時点で849万戸に上ります。このうち賃貸や売却用などを除いた、居住目的のない空き家は349万戸で20年前からほぼ倍増したことになります。高齢化で住宅を両親から相続した子が放置するケースなどがほとんどです。適切な対策をとらないと2030年頃には470万戸まで増えるスピードです。。
【空き家対策の改正法ポイント】
①税制優遇の見直し
住宅用地は固定資産税を減額する特例がある為、所有者が空き家を放置する一因になっているとの指摘は前々からありました。今後は、倒壊する危険のある「特定空き家」は改善勧告に従わなければ特例から外す方針になります。今回の見直しでは、その予備軍となる「管理不全空き家」を除外対象に加え、壁に亀裂が入ったり、窓の一部が割れたりしている建物をカウントしていく意向のようです。調査では、全国で少なくとも約24万戸が当てはまり、法改正後に指針で具体的な条件を定めていくそうです。特例から外れ、平均的な宅地になると所有者が納める税額は4倍程度に増える見込みです。空き家は放置期間が長くなるほど防災や景観、衛生上の問題も生じやすく、周囲に悪影響を及ぼす前に早期の建物の改修や売却を促すことが目的のようです。最近では、乾燥するこの時期に何棟も火災事故が発生している中にも放置された空き家が原因のケースもあります。
②解体手続き（自治体が解体を代理執行できる仕組みを新設）
増え続ける空き家は実際、自治体にも重荷となっており茨城県土浦市は1月中旬、空き家対策法に基づき築100年を超える空き家の解体工事を代理執行というかたちで初の行政介入案件として取り組み始めました。所有者へ管理や対策について勧告してももなかな前に進まないのが現実のようで、今回の様にそのまま時間だけが経過して解決しない事案に関しては、特定空き家に認定し行政も強制的に介入せざるを得ないという状況です。もちろん、その場合も解体費用は相続人に全額請求しますので話が纏まるまでにも相当時間はかかります。いずれにしてもこの様に時間を要することに対しての解決策としては、その地域行政で「買取り制度」を設けることも必要かと思います。
③空き家の有効活用
空き家対策として政府が力を入れるもう一つの柱は空き家の有効活用に向けた規制緩和です。中心市街地や観光地などを対象に「活用促進区域」を創設し、住宅に用途が限定されている区域の建物でも、市町村が活用指針を定めれば、店舗やカフェなどに使いやすくします。建物を建て替えるには、防災や緊急車両通行のため幅4メートル以上の道路に接して建てる義務があり、燃えにくい構造にするなど安全を確保することができればこうしたルールを緩めることも検討していくようです。
国交省の調査では、空き家の所有者の3割は将来もそのままにする意向を示したそうで、賃貸や売却の意思があっても「何もしていない」との回答は4割に上ります。不動産の運用（売却や賃貸）も手続きが煩雑なイメージがいまだにあり、腰が重くなってしまうのもわかります。
管理強化や優遇見直しで危険な空き家を減らしつつ、中古住宅市場の活性化で空き家を生かす対応が重要になってきます。しかしながらこれは理想論に過ぎず、実際の不動産流通業界においても、古い建物（戸建てやマンション）は何かしら工夫をし付加価値や商品性を持たせることで対策をしてきましたが最終的には金額との折り合いになってしまいます。日本は海外に比べ圧倒的な新築文化なので、古い建物などの中古物件を選ぶ際には価格や立地といった理由付が大きなポイントになります。都心などの利便性の高いエリアでは、中古でも立地でカバー出来る部分はありますが地方や郊外となってくると、そういうわけにもいきません。今回の政府による、空き家有効活用促進案もまだまだこれだけでは根本的な解決にはならないので、更なる抜本的解決策を模索する必要がありそうです。
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