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イールドスプレッド〜外資が狙う日本不動産の投機〜

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イールドスプレッド〜外資が狙う日本不動産の投機〜

カテゴリ:投資
皆様、弊社ブログをいつもご覧頂き誠に有難うございます!

本日は、「イールドスプレット」評価の高い日本不動産に対して外資企業から熱い視線を受けている話題をご紹介したいと思います。


↓過去にもこの話題には、私見について触れてきましたのでコチラも参考にしてみてください!↓


イールドスプレッドとは、不動産を取得・運用した場合に得られる収益などを加味した期待利回りと不動産取得に借入をした資金の長期金利との差を表しており、当然差が大きければ利益が高くなる評価指数の一つです。

現在、円安効果からドル建て価格の水準が異例の低さになっています。更に世界的に金利上昇の傾向がある中、日本は金融緩和の維持を示しており円を調達する際の低金利を背景にイールドスプレッドも安定するとの読みから外資企業は日本不動産に熱い視線を送っているわけです。最近の入札案件も約9割が海外勢と聞いて驚きます。日本もバブル期の1989年にはまさにこの逆とも言える「ジャパンマネー」で世界を席巻した時期もありました。

しかし、国内不動産の今の評価を投資の観点から純粋に分析してみるとそこまで良くありません。現に、不動産サービス大手のCBREによると日本の不動産投資で期待する利回りはオフィスや物流倉庫、マンションなどの多くの種類で低下傾向にあるそうです。不動産投資において重要な指標「NOI利回り」も3%台と10年前の平均利回りの4%を下回っています。しかし、資金の調達を為替で換算出来る海外勢から見ると魅力的なわけです。香港系ファンドのガウ・キャピタル・パートナーズは今後2年間で過去2年間の6倍超の最大5,000億円強を投じると発表しました。懸念点としては今後、そうした海外マネーの流入により国内不動産の価格に上昇圧力がかかる可能性もあることです。そうすると、自ずと全体相場も上昇し一般消費者には手が届かなかくなってしまい消費力低下にも繋がりかねません。最終的にキャピタルゲインを狙う海外勢も価格を下げることは考えにくいのでこれから起因するプチバブルはどうしても避けられそうにありません。
良くも悪くもコロナ禍で精査された優良不動産はいまだに賃料が上昇しており、そこにはさらなる熱視線が今後送られることになりそうです。

日銀が維持する金融緩和は消費者目線からすると重要な選択ですが、円安と相まってこうしたしわ寄せも出てくるでしょう。マクロ経済で考えるとどうしても全体の賃上げは命題で、そこがなされなければどうしてもこうした歪みが出てきてしまいます。

山信不動産(株)では、本日ご紹介したような国内不動産の投資性についても金融政策はもちろん為替の話題も交えながら解説していきたいと思います!

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山田 恵二

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