本日は、お客さまからのお問合せでも多い所有不動産においての「土地評価」の仕方についてご紹介したいと思います。先日発表された「路線価」もこの評価を行う上で非常に重要な数値となります。同じ土地でも税理士によって、100通りもの評価があると言われており、土地の評価には、多様性があります。ご自身の財産評価の指標としてしっかり把握することで大きな節税効果にも結びつくこともありますので参考にしていただけると嬉しいです！
まずは、「土地評価」をするうえでの基本的な項目からご説明致します！
◆地目の判断
土地には評価する際、「宅地、田、畑、山林、野原、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地」の地目（土地の種類）に分けて行います。登記簿に記載されている地目に関わらず、相続開始日現在の土地の状況により地目を判断します。例としては、登記簿状の地目は「畑」でも相続開始時に実際の土地は畑として利用はしておらず空き地として雑草等が生い茂っていたりするケースも多く見られます。その場合は、「雑種地」扱いとして評価されることもあります。
◆評価単位
評価は、地番ひとつ（1筆）ずつではなく、利用状況に応じた「一区画」ごとに行います。例えば、2筆の土地に自宅がまたがっている場合、一画地として評価したり、自分の1筆の土地に2軒の戸建（自分の自宅と他人の自宅）が建っている場合は、それぞれ一画地として二画地として評価します。
◆評価方法
原則は相続が発生した日現在の時価とされていますが、通常は暦年ごとに財産評価基本通達により、全国統一的な取り扱いができるようになっていて、「路線価方式」と「倍率方式」の２種類の評価方式があります。路線価や倍率は先日のブログでもご紹介しましたが毎年7月頃に各国税局が定め、公開します。（※詳細はこちらのブログをご参照ください！）
路線価が定められている地域にある土地については路線価方式により評価し、その他の地域にある土地については倍率方式により評価します。
●路線価方式
「路線価方式」というのは、その土地の接している道路に付された標準価格（路線価）を基準に評価する方式です。さらに、その土地の奥行き・間口・形状・角地かどうかなど、土地の価格に影響を与える条件を考慮して、最終的な評価額を算出します。この方法による評価は、その土地の形状や状況によって全然評価額が変わってきますので要注意です。がけや傾斜がある場合、道路に面していないなど、評価減の方法は多種多様な方法があります。
●倍率方式
「倍率方式」は固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する方法です。市区町村役場で評価証明書をとり、国税庁が公表している倍率表に載っている倍率を固定資産税評価額に掛けて算出して評価します。固定資産税評価額は土地の形状や状態などを考慮して定められているため、路線価方式のように複雑な計算は必要ないのが特徴です。
◆地積規模（面積）の大きな宅地の評価
農地や自宅や生産緑地、アパート等の敷地など広い土地をお持ちの場合、「地積規模の大きな宅地の評価」という評価方法を適用できる可能性があります。適用可能な場合、20％以上評価額が低くなりますので確認しておきましょう！
そもそも地積の大きな土地とは。。
地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては5,000㎡以上の土地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の宅地を指します。ただし、次に挙げる項目に該当する宅地は、「地積規模の大きな宅地」から除外されてしまいますのでご注意ください。
・市街化調整区域に所在する宅地（一定の開発行為を行うことができる区域は除く）
・都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
・指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
・大規模工場用地
では、どのような土地が「地積規模の大きな宅地の評価」に該当するのでしょうか？
路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものが対象となります。倍率地域に所在するものについては、上記の地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。
本日のテーマに則した過去の参考ブログも掲載しておきますので是非ご参照下さい！！
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