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知っておけば安心「損益通算」とは?

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知っておけば安心「損益通算」とは?

カテゴリ:税金関連
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いよいよ2021年分(令和3年分)の所得税確定申告が明日より始まります!本日は、そんな確定申告で知っていないと勿体無い「損益通算」についてご紹介していきたいと思います!

確定申告では、1月から12月までの1年間の個人の収入にかかる税金(=所得税)を計算します。所得とは、収入から、その収入を得るのにかかった必要経費などを差し引いた金額のことをさします。所得税は、その所得金額の合計から、配偶者控除などの所得控除を引いた金額に累進税率を掛けて計算して算出します。

所得によっては、収入よりも必要経費などの方が多く「損失」となる場合もあります。課税される所得の合計を計算する際に、損失を所得から差し引くことを損益通算と言います。損益通算をすることで所得が減れば納税額も少なくなります。その年の所得を損失が上回った場合は課税される所得は「0(ゼロ)」になります。さらに、引ききれず残った損失額に関しては、翌年から最大3年間繰越しして相殺できます。

不動産においてこれはとても重要な申告事項で、『ご自宅の売却』で万が一損失が出た場合には必ず参入してください!売却して得た金額(譲渡収入)から、自宅の取得費(購入価格から建物の減価分を控除)と売却のためにかかった経費(仲介手数料など)を引いた際にもしマイナスになれば譲渡損失ということになります。一定の要件を満たせば、この譲渡損を給与所得などの他の所得と相殺できます。
(※売却時の計算は以前のブログ記事をご参照ください!)

自宅の売却損で損益通算できるケースを大きく2つあります!
①買い替え時、新居の住宅を10年以上のローンで購入した場合
譲渡による損失の全額を給与所得や、自営業者の事業所得などと相殺できます

②売却後、賃貸に住み替える場合
売却した不動産の既存住宅ローン返済期間が10年以上あり、ローン残債を下回る価格で売却した場合(我々不動産/金融業界では「残債割れ」ともいいます)、注意しなければならないのは単純に譲渡損の全額が損益通算の対象になるとは限りません。既存住宅ローンの残債から住宅の譲渡収入を引いた金額が損益通算の対象となる「損失」扱いになるからです。ですので、住宅ローンの残債が多いと最大で譲渡損の全額を所得から引けるケースもありますが、逆に残債が少ないと対象となる金額は譲渡損を下回る可能性もあります。

これは凄く価値のある相殺なので、損失が出たからといって落胆するのはまだ早いです!

適用になる一定要件の中には、売却した年の1月1日時点で土地建物共に所有期間が5年を超えていることや、売却期限が2023年12月まで(法改正により変更の可能性もあり)などもありますので改めて確認した方がよいです!

本日、ご紹介した損益通算を知っているか知らないかで納税額に大きな差が出てきます。特に、不動産においては額も大きいですから必ず申告時に自身の売却が損益通算に該当する取引だったかを確認してみてください!!山信不動産(株)では、不動産取引に特化した税理士による税金のご相談もお受けしておりますので個人事業主の方で気になる方やご興味のある方は下記専用フォームかお電話でお気軽にお問い合わせください!



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山田 恵二

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