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中古マンションは築何年が買いなのか?

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中古マンションは築何年が買いなのか?

カテゴリ:マンション
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日は、「中古マンションは築何年が買いなのか?」についてお話ししていきたいと思います。
新築マンションに比べて価格が比較的安価なのが購入の判断材料になる中古マンションですが、築年数によって価格も増減します。総合的には、築年数の浅いマンションが人気はありますが昨今築浅マンションが注目されていることもあり、新築と価格があまり変わらなかったりもします。。
かと言って、あまり古すぎるマンションにも、設備面など抵抗がある方も多いと思います。マンションも人間と一緒で経年に応じてメンテナンスが必要ですから日頃の管理体制もとても重要なポイントになります。築年数が古くても、管理が行き届いていて管理組合がしっかりと健全に運営されていれば全く問題ありません。管理がしっかり行き届いている築年数の古いマンションは「ヴィンテージマンション」とも言われ、むしろブランドとして根強い人気もあります。

あとは、不動産屋的側面の見方から狙い目な築年数を絞っていくのも良いかと思いますのでご紹介するポイントを参考にして頂ければと思います!

【ポイント①】
修繕積立金の上昇年を調べる
修繕積立金は毎月マンションの各区分所有者から徴収する費用ですが、世の中のマンションには「段階的に修繕積立金が上昇する徴収方法」と「毎月定額の修繕積立金を徴収し、ある程度の年数時(20年目や30年目など)に纏まった修繕一時金を徴収する方法」とで大きく二分します。マンションによってそれぞれ計画されている長期修繕計画をもとに算出してますが、気になるマンションが見つかった場合はこの徴収方法や一時金の支払い時期なども注意して確認してみると良いと思います。
修繕費の平均値目安も大事ですので参考にご覧ください↓
(出典元:国土交通省


【ポイント②】
マンション(耐火建物)は築年数25年以内でないと住宅ローン控除が適用外※
耐火建造物である中古マンションの場合、築年の適用要件は築25年ですが、それ以上の年数が経過している物件でも、耐震基準に適合していることを証明すれば住宅ローン控除を受けられます。耐震基準を満たすことを証明する方法には3つ(「耐震基準適合証明書の取得」「既存住宅性能評価書の取得」「既存住宅売買瑕疵保険への加入」)あり、いずれか一つを実施する必要があります。取得には、費用と時間(約1ヶ月)がかかるので注意。

【ポイント③】
設備面での寿命年数
専有部の設備も建物同様寿命があります。ですので、目安として交換や修理に費用がかかることを見越して判断するのも一つかもしれません。


【ポイント④
新耐震基準で確認申請を取得した建物かどうか?
中古マンションが地震に耐えられるかどうかは築年数によって大まかには理解できますが、その際に知っておいてほしい言葉として「旧耐震基準」と「新耐震基準」という言葉があります。耐震基準とは、建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた公的な耐震基準のことで、1981年6月1日(築40年)を境に旧耐震基準と新耐震基準の二つの耐震基準が存在します。旧耐震基準の占める割合としては全国平均で20.9%、つまり5棟に1棟は旧耐震基準のマンションということになります。旧耐震基準では「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」という基準が設定されていますが、新耐震基準では「震度6強から7程度の地震では建物が倒壊・崩壊しない」と設定されています。注意しなければならないのは、新耐震基準は「1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物」であり「必ずしも1981年6月1日以降に完成した建物ではない」という点です。新耐震かどうかを判断するには建築確認を受けてから建物が完成するまでの期間を考慮する必要があります。したがって耐震性の観点を重視している場合は、大体築38年未満の中古マンションがおすすめと言えます。

【ポイント番外編】
同じマンション内で同タイプ(間取りや広さ)がいくつ出ているか?
大規模マンションでよくある傾向ですが、同タイプのプランが複数出ていると価格競争が起きやすく、売主様への交渉材料になる場合もあります。これに関していうと、どうしても「縁(えん)」や「タイミング」が全てのお話しになってしまうので築年数とは関係なく番外編として載せておきますので悪しからず(笑)


いかがでしたでしょうか?あくまで、築年数に特化した判断材料と思って頂ければ良いかと思います!
購入価格が安かったから良いというわけではなく、住んだ後にもどのタイミングでどのくらいの費用がかかってくるのかを予測しておくのも中古マンションの性質です。
以前のブログでもご紹介しましたが、不動産価格においては「立地」がとても重要な要素となってます。ですので、エリアで絞り込みをした後に候補の中古マンションが複数あった場合などには本日のブログの内容を是非参考にしてみて下さい!




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山田 恵二

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