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自宅の売却メソッド(Vol.2)

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自宅の売却メソッド(Vol.2)

カテゴリ:売却
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日のブログは前回日引き続き、「不動産の売却」にについてお話ししていきたいと思います!

前回のブログまでは、売却の入り口についてお話しして参りましたが今回は売却において必要不可欠な「媒介」について触れていきたいと思います。

まず最初に、「媒介?」「仲介?」と言う疑問が出てくると思います。そうなんです、人によって言い回しが違ってくるこの2単語、実はほぼ同じ意味として使われています。

しかし、厳密に言うと、
・「仲介」は商業用語として広く一般的に使われている
・「媒介」は宅建業法(宅地建物取引業法)で使われる法律用語

という違いがあります。

更に付け加えると実務上、「媒介」は不動産会社が直接オーナーさんからその物件をまかされており、「仲介」はあいだに「媒介」業者をはさんでお客様に物件をご紹介することを指します。
媒介だから、、仲介だから、、というよりは不動産会社と担当者の腕と信頼のほうがはるかに重要ですので、あまり気になさらなくても良いかと思います。

では、ここからは実際にどのような流れになるかご説明していきたいと思います。
まずはこれから行う不動産取引においてよく使われる(ご自身も自ずと口にすることになります)専門用語と基礎知識についてお話ししていきたいと思います。

不動産物件を賃貸もしくは売買する場合、物件を所有するオーナーと借主・買主が直接取引するケースは少なく、一般的には不動産会社が間に入り契約を結びます
このオーナーと不動産会社の取引様態には、媒介代理の2種類があります。

↓売却するうえでどのような媒介形態が適しているか選択できるようになっており、媒介には以下の3種類がございます↓


一般媒介契約・専任媒介契約ではオーナーが媒介会社を通さずに、自分で借主・買主を見つけて賃貸・売買契約をすることができます(これを自己発見取引と言います)。
一方、専属専任媒介契約の場合には、必ず媒介会社を通して借主・売主と契約しなければなりません。
※媒介業者を通す=仲介手数料が発生するということです

前回のブログでご紹介しましたが「査定」を依頼した業者で一社に絞られた場合で、かつご自身の知り合いで買主様が見つかる可能性が高い場合は「専任媒介契約」が良いと思います。
一般的に多いのは不動産業者を絞らない「一般媒介契約」かこの「専任媒介契約」となります。


無事、媒介契約を不動産業者と締結しましたら「いざ!募集」販売活動の開始となります!
ここから気になるのは、「反響がどのくらいあるのか?」「反響はあるけれどなかなか決まらない・・。」です。反響面のお話しですと、ネット広告等でアイキャッチとなるポイントは、やはり価格です。続いては、間取りや広さ、築年数や立地といった内容面です。この二つは、バランスが大事ですので募集時期(繁忙期〜閑散期)や相場の査定額に基づき戦略的に見せ方を変えていきましょう!マンションの場合ですと、以前のブログにも書きましたが同じマンション内で同タイプの住戸が出ているかはとても大事なポイント(プラスにもマイナスにもはたらきます!)になります。
そして、反響後の内見に関しては、やはり機会損失も考えると空き家の状態にしておくのが理想的です。もちろん、この点に関しては買い替えですと居住中のケースが大半ですので難しい面もありますよね。お部屋は綺麗にしていつ内見依頼がきても大丈夫なように準備しておきましょう!最初の玄関を開けた瞬間の印象や収納力、水回りなどは買主様の見るポイントです。


そして、いよいよ良いご縁もあり無事買主様が見つかった後は、念願の売買契約です!!

次回のブログでは、売却活動最後ステップの「契約→引渡し」についてお話ししていきたいと思います!




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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので 住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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