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自宅の売却メソッド(Vol.1)

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自宅の売却メソッド(Vol.1)

カテゴリ:売却
皆様、弊社ブログをご覧頂き誠に有難うございます!

本日からお話ししていくテーマは「不動産の売却」についてです。

住み替えや買い替え時のご自宅(戸建・マンション)の売却や、相続で受け継いだ空き地や実家の家など様々なケースで考えられますので入り口からお話ししていこうと思います!

まずは、大きな流れを掴んでいきましょう!

①準備→②査定→③媒介契約→④売却活動(募集開始)→⑤契約・お引渡し

大体、目安のスパンとしては①〜⑤までで約半年くらいが一般的とお考え下さい!
立地の良さや設定価格の割安感によってはもっと期間が短いケースもあります!

※不動産の種類によって多少ご用意する書類は変わります↓

①まずは、ご売却予定の不動産について資料を準備しましょう!
大項目で分けると以下の3項目をしる上で必要な資料が必要となります。

A.どなたの所有物なのか?
B.どのような建物なのか?
C.権利関係はどうなっているか?

《Aを知る為に必要な書類》※共有者が存在する場合は共有者分も必要
・所有者の身分証明書(運転免許証・パスポートなど)
・所有者の実印
・所有者の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
・所有者の住民票(発行から3ヶ月以内)→登記上の住所と現住所が異なる場合必要となります

《Bを知る為に必要な書類》
【共通で必要な書類】
登記済権利書or登記識別情報
法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。その際は、登記識別情報を準備します。不動産取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記が行われることで、所有権が買主に移ります。万が一紛失してしまった場合には、本人確認のために法務局が郵送にて問い合わせを行う「事前通知」を利用すると良いです!そのほか、司法書士など資格者代理人に本人確認情報を提出してもらう方法も有効です。
・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書or固定資産税公課証明書
ご売却する不動産の納税すべき固定資産税額を知るため、所有権移転登記の際に登記費用(登録免許税)がいくらかかるか算出するために必要になります。固定資産税通知書は毎年5月〜6月頃に、所有者宛に各市区町村より届きます。
固定資産税評価証明書とは土地や建物の細かい情報(所有者、地積、地番、家屋番号、構造、床面積等)
が記載された公的証明書で所在する市区町村の窓口で取得出来ます。(取得には、手数料と必要者類がございますので各行政窓口でご確認下さい)公課証明は評価証明の記載事項に加え、課税標準額及び税相当額を記載したものです。

以下は、売却時にあるとなお良いという書類です↓
・不動産取得時の売買契約書
・重要事項説明書
・住宅性能評価書、住宅設計評価書
・アスベスト調査報告書、耐震調査報告書等



ここからは、戸建とマンションで準備する書類が異なります↓

【戸建・土地の場合】
・土地の測量図、境界確認書
土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあり、どこからどこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。境界線が明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。万が一、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。
土地測量図に関しては法務局で取得できますが、境界確認書に関しては、公的に保管されているわけではありませんので、紛失している場合は測量会社に問い合わせてみましょう。親族から相続で受け継がれた場合、記録が無いケースも多いので再測量すれば大丈夫です。
・建築確認済証、検査済証、建築設計図書、工事記録書
(※古い建物ですと紛失してしまったり無いケース有り)
建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造等が法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとっても大切な情報です。建築設計図書や工事記録書等は、前述の建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありません。しかし、これらが一つでも多く存在すると建物の信頼性も上がり売却しやすくなります。もし、紛失してしまっている場合には、市区町村の窓口で、建築確認済証や検査済証の代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。

【マンションの場合】
マンションの管理規約、使用細則
マンションの管理に関して詳細を記載した書類(冊子)です。いずれも、取得当時に分譲会社より渡されているものになります。長期修繕計画表などが記載されているので、何年目に修繕積立金が増額されるのかがわかる資料にもなっております。
・管理に係る重要事項調査報告書
売却時時点で仲介会社が管理会社に依頼して発行してもらうケースがほとんどです。売却時時点の管理予算案や収支報告書などがわかる書類です。

売却する不動産をローンで購入されている場合、まだ残債があるケースは当然ローン関係の書類もご自身の把握と言う意味でご用意しておきましょう!

以上、なかなかボリュームがあって大変ですがそれだけ大きな取引となりますのでご理解いただけるのでは無いでしょうか!

さて、準備は完了です。

次のステップ②査定ですが、これは③の媒介契約にも直接結びついき来ますのでしっかりとした査定根拠を資料としてご覧になりたい場合は各社不動産仲介会社に聞いてみるのが良いです。
査定は、無料なのでご安心下さい!
もし、資料とか入らないので気軽に知りたいと言う場合は、ネットで自宅付近の不動産で売却価格を検索するか普通にその周辺の不動産を探しているてい(購入側)で聞いてみるのも良いかと思いますよ!

査定先としては、
●大手仲介会社(全国で展開している会社)
●売却不動産の所在している地場不動産会社
●知り合いの不動産会社
でまずは聞いてみましょう!

周辺取引データで査定する机上査定か、実際にご自宅で状態を確認してより具体的な査定をする現場実施査定が有ります。まずは、机上査定で良いかと思います!
売却時の実勢価格(実際に取引されている価格)自体は各不動産会社も共有している情報機関がございますので大きく査定額はブレないと思いますが、少しでも早く売却したいのか時間をかけてでも希望額でご縁を探すかによって募集の仕方も変わって来ます。

続いて、査定を出した中で自分と相性の良い不動産会社を探して、計画を練りましょう。

ここからが③のステップ「媒介契約」となります!

そもそも、媒介仲介で似たような使われ方をしていてよくわからないと思います。。。
次回のブログでは今後の売却活動に大きく影響してくる「媒介」についてお話ししていきたいと思います!




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山田 恵二

不動産に関する事なら何でもご相談下さい。 特に、マンションに関しては長く扱ってきた経験もございますので 住宅ローンや税金に関しても細かくご説明致します。 自身の購入や売却といった実際の取引経験も交えてお客様一人一人に合わせたご提案を心がけております。

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